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深圳灣超級(jí)總部基地(又稱：超總)是深圳定位最高、分量最重、影響最大的重點(diǎn)片區(qū)之一，總用地面積117公頃，規(guī)劃總開發(fā)建筑面積約520萬平方米，就業(yè)人口約30萬。
今天，中國(guó)幕墻網(wǎng)m.adsql.cn介紹的主角，源自——358.7米的萬科總部大廈，位于深圳灣超級(jí)總部基地濱海一線，曾經(jīng)被喻為是萬科的“新家”!如今，改成了247米，變成了深圳地鐵的“家”……
“超總”吸引：萬科、中興、招行、恒大、恒力、OPPO、中國(guó)電子等世界500強(qiáng)企業(yè)總部，也云集當(dāng)今國(guó)際最具影響力的建筑事務(wù)所的新作，堪稱世界級(jí)“建筑博覽園”。
該項(xiàng)目的地塊最初屬于萬科，但在去年被深圳地鐵收購(gòu)。該項(xiàng)目經(jīng)歷了萬科轉(zhuǎn)讓至深圳地鐵的背景變化，揭示了房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)變化。
當(dāng)前，隨著民企的逐漸收縮（詞條“收縮”由行業(yè)大百科提供），地方國(guó)企接手開發(fā)的情況已逐漸成為常態(tài)。
△CUBE 立方設(shè)計(jì)的方案 立方見筑
今年，深圳灣超級(jí)總部基地北塔項(xiàng)目正式落地，上海寶冶6.8億中標(biāo)（詞條“中標(biāo)”由行業(yè)大百科提供）啟動(dòng)建設(shè)——國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)下的城市核心地標(biāo)加速推進(jìn)。
2025年7月18日，深圳公共資源交易中心公示深鐵超總基地北塔項(xiàng)目施工總承包工程定標(biāo)結(jié)果：上海寶冶集團(tuán)有限公司以6.8011億元成功中標(biāo)，計(jì)劃工期1987個(gè)日歷天(約5.4年)，預(yù)計(jì)2030年竣工。此次招標(biāo)共吸引15家單位參與競(jìng)標(biāo)，最終上海寶冶憑借技術(shù)實(shí)力與報(bào)價(jià)優(yōu)勢(shì)脫穎而出。
該項(xiàng)目的招標(biāo)控制價(jià)高達(dá)95092.8萬元，而上海寶冶的最終報(bào)價(jià)卻令人矚目地比控制價(jià)低了33.26%中標(biāo)。這一比例遠(yuǎn)超排名第二的中建五局，更是比中建一局的次高價(jià)低了13.6%。
這個(gè)超高層綜合體項(xiàng)目不僅建筑面積龐大，達(dá)到14.41萬平米，更計(jì)劃建設(shè)一幢247米高的塔樓，集辦公、商業(yè)和酒店功能于一體。
另外，2024年12月公布：建筑設(shè)計(jì)方案中標(biāo)設(shè)計(jì)：深圳市華陽國(guó)際工程設(shè)計(jì)股份有限公司，不過方案還沒有公布。
盡管北塔的效果圖令人眼前一亮，中國(guó)幕墻網(wǎng)m.adsql.cn還是對(duì)低價(jià)中標(biāo)，可能引起的建筑質(zhì)量和安全隱患擔(dān)憂!如今的總包方和幕墻施工企業(yè)、材料供應(yīng)商都強(qiáng)調(diào)每一分錢的精打細(xì)算，項(xiàng)目落地所面臨的壓力可想而知，對(duì)于這種超高層建筑來說，安全和質(zhì)量的保障無疑是重中之重。
△CUBE 立方設(shè)計(jì)的方案 立方見筑
深鐵迎海超總基地：起舞·DANCE WITH CURVES
地塊變遷與功能定位!2024年5月，萬科轉(zhuǎn)讓后由深圳地鐵集團(tuán)聯(lián)合大沙河建投(百碩迎海公司)以22.35億元底價(jià)接手，其中深鐵主導(dǎo)北塔開發(fā)，百碩迎海主導(dǎo)南塔建設(shè)。
在原設(shè)計(jì)方案中：南、北塔樓相互錯(cuò)開，用天橋連接，以確保業(yè)主和公眾都能欣賞到開放、無遮擋的深圳灣美景。
回顧萬科總部的變遷史，變得不僅是面積變大了，人變多了，更多的是萬科的奮斗史，如今在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，丟掉重資產(chǎn)的壓力之后，相信在不久的將來，廣大的門窗幕墻人又能見證萬科新一段的歷史時(shí)刻!
項(xiàng)目定位灣區(qū)未來總部辦公新標(biāo)桿和國(guó)際生態(tài)總部中心，本項(xiàng)目原為萬科總部大廈項(xiàng)目，規(guī)劃有南、北兩座塔樓。
北塔項(xiàng)目為酒店辦公樓，樓高247.7m，地上53層地下5層，用地面積10470.06㎡(其中建設(shè)用地面積9018.18㎡，道路用地面積1451.88㎡)。
重新規(guī)劃后的這個(gè)超高層綜合體項(xiàng)目，建筑面積依然龐大，達(dá)到了14.41萬平米，更計(jì)劃建設(shè)一幢247米高的塔樓，集辦公、商業(yè)和酒店功能于一體。然而，房地產(chǎn)亂行、建筑業(yè)變形……低價(jià)搶標(biāo)已成為常態(tài)，總包為了拿下項(xiàng)目，不惜大幅壓縮利潤(rùn)空間，更在意的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定和市場(chǎng)份額的保持。
早前，萬科深超總總部大廈項(xiàng)目效果圖
規(guī)劃調(diào)整：深鐵接手后對(duì)原方案優(yōu)化升級(jí)，總建筑面積14.41萬平方米，容積率11.08，包含76,570平方米辦公空間(含可售與自持)、1萬平方米地上商業(yè)、6,500平方米地下商業(yè)、2萬平方米酒店及文化娛樂等配套設(shè)施。
結(jié)構(gòu)升級(jí)：項(xiàng)目將擴(kuò)建地下室約7,000平方米，優(yōu)化塔樓部分增加6,000平方米，建筑高度達(dá)247.7米(地上53層、地下5層)，定位為“灣區(qū)總部辦公新標(biāo)桿”。
除了主體施工外，該項(xiàng)目的配套設(shè)計(jì)招標(biāo)工作也在有序進(jìn)行中。例如，室外園林景觀設(shè)計(jì)已由貝爾高林公司中標(biāo)，而建筑設(shè)計(jì)總承包則由華陽國(guó)際獲得。
這體現(xiàn)了超大型項(xiàng)目通常采用的分拆招標(biāo)、多家專業(yè)單位協(xié)同的工作模式。然而，在價(jià)格被大幅壓縮的背景下，質(zhì)量是否能得到保證，確實(shí)令人擔(dān)憂……畢竟，該項(xiàng)目在去年還是萬科的地塊，如今已經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)讓。
該項(xiàng)目已順利轉(zhuǎn)為深鐵的項(xiàng)目，市場(chǎng)變化之迅速令人矚目!土地歸屬變化頻繁，顯示深圳市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整快速。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，各企業(yè)紛紛采取措施，甚至不惜代價(jià)，建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。
專業(yè)協(xié)同：前期已敲定關(guān)鍵服務(wù)商，包括：
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：深圳千典建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)事務(wù)所;
機(jī)電設(shè)計(jì)：鎰銘機(jī)電工程顧問有限公司;
工程監(jiān)理：未公開(中標(biāo)價(jià)595.88萬元);
建筑設(shè)計(jì)：華陽
泛光照明設(shè)計(jì)：10家單位競(jìng)標(biāo)中，預(yù)算73萬元。
深圳灣超級(jí)總部基地作為深圳定位最高的重點(diǎn)片區(qū)，總規(guī)劃面積117公頃，開發(fā)體量達(dá)520萬平方米。北塔項(xiàng)目與南塔(由百碩迎海公司開發(fā))共同構(gòu)成深超總“雙塔”布局，未來將聯(lián)動(dòng)招商銀行、京東、中信證券等十余家已入駐企業(yè)，強(qiáng)化國(guó)際商務(wù)樞紐功能。
深鐵此次主導(dǎo)開發(fā)，凸顯地方國(guó)資在核心地塊開發(fā)中的托底作用，也為市場(chǎng)傳遞出深圳持續(xù)推進(jìn)超級(jí)CBD建設(shè)的堅(jiān)定信號(hào)。
早前，萬科深超總總部大廈項(xiàng)目效果圖!是由美國(guó)PCPA建筑師事務(wù)所的“水晶體”方案中標(biāo)!
設(shè)計(jì)效果：大廈建筑體量猶如交錯(cuò)的書籍，剪切感的引入，將塔樓巧妙細(xì)分為三個(gè)有韻律感的垂直元素，同時(shí)平衡了上下段體量的差異。立面采用與眾不同的曲折造型，形成動(dòng)態(tài)輪廓，“波狀”體塊又如浪潮，與深圳灣的水系形成呼應(yīng)，建筑在有機(jī)延伸深圳灣超級(jí)總部基地的同時(shí)打造該區(qū)又一地標(biāo)。
隨著施工總承包單位的落定，深鐵北塔項(xiàng)目正式進(jìn)入建設(shè)快車道!這座247米的地標(biāo)不僅是物理空間的再造，更是深圳在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期重塑城市能級(jí)的縮影——從企業(yè)戰(zhàn)略退場(chǎng)到國(guó)資資源整合，最終凝聚為灣區(qū)面向未來的“經(jīng)濟(jì)引擎”。
建筑東西兩側(cè)嵌入結(jié)晶體般的空中中庭，下沉廣場(chǎng)連接兩座塔樓、地下商業(yè)空間與相鄰地塊，布置有大量綠植及噴泉瀑布。景觀設(shè)計(jì)充分利用與公園的毗鄰性，延伸在蒼翠繁茂的自然環(huán)境中休息、漫步的體驗(yàn)。
未來，深圳灣超總將致力于構(gòu)建集全球總部聚集區(qū)、都會(huì)文化高地、國(guó)際交流中心、世界級(jí)濱海客廳為一體的未來城市典范，打造并展示出更多“粵港澳大灣區(qū)”，具有競(jìng)爭(zhēng)力、影響力的全球建筑“巔峰之作”。
