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聲音：從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅立法方向未改，待條件成熟后，不排除未來推出房地產(chǎn)稅改革試點。
備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法工作，再度被擱置。
近日，十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公開，在財稅領(lǐng)域，增值稅法、消費稅法、關(guān)稅法等明確在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。備受關(guān)注的“房地產(chǎn)稅立法”和“個人所得稅法修訂”，并未在此次立法規(guī)劃中提及，這意味著房地產(chǎn)稅立法暫緩。
在2018年9月《十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃》中，房地產(chǎn)稅法被納入第一類項目，屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。但在十三屆人大常委會任期內(nèi)，房地產(chǎn)稅法未能提請審議;在本次立法規(guī)劃中，甚至未再提及房地產(chǎn)稅。
這期間，全國房地產(chǎn)市場銷售額從2020年的18.7萬億元跌至2022年的13萬億元，創(chuàng)下6年新低。“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。”這是中央對全國樓市走向的最新判斷。
“立法開征新稅需要擇機而行，尤其是影響廣泛而深遠(yuǎn)的房地產(chǎn)稅。目前的經(jīng)濟(jì)形勢不適合，此時出臺任何增負(fù)措施都要格外謹(jǐn)慎。此外，房地產(chǎn)稅還涉及許多尚未理清的理論與實務(wù)問題。”中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長王雍君表示。
“從房地產(chǎn)稅開始立法，到落地執(zhí)行至少需要3年以上準(zhǔn)備時間，因此5年內(nèi)最多會有少部分城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點，真正意義上一二線城市全面開征房地產(chǎn)稅至少是5年之后的事情，也就是2028年之后的事情。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計。
征收時機未到
今年年初，財政部原部長樓繼偉發(fā)表題為《新時代中國財政體系改革和未來展望》的文章指出，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點。這一度被市場解讀為“房地產(chǎn)稅征收快了。”
事實上，房地產(chǎn)稅涉及面廣、情況復(fù)雜，其立法的步伐、路程一直非常謹(jǐn)慎，也非常曲折。
房地產(chǎn)稅一直被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)重大利空，尤其在樓市上漲期，房地產(chǎn)稅推出呼聲漸高。2019年3月8日十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產(chǎn)稅法后，港股地產(chǎn)股、內(nèi)房股于當(dāng)日全線大跌。
2021年10月，全國人大常委會通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》。隨即，2022年3月16日，財政部作出關(guān)于“今年(2022年)內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”的表態(tài)。
這期間，樓市遭遇大幅度下滑，房企債務(wù)違約進(jìn)入集中爆發(fā)期。2020年，違約房企4家;2021年，房地產(chǎn)市場開始深度調(diào)整，又有15家房企出現(xiàn)債務(wù)違約;2022年房企違約進(jìn)入集中爆發(fā)期，42家房企接連暴雷;今年以來，又有超過5家房企違約。
“盡管房地產(chǎn)稅法出臺的主要目的不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場特別是調(diào)控房價，而是作為一種中長期制度為地方政府籌集財源，但該立法安排可能會比較明顯地為影響到市場預(yù)期，所以房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)程逐漸放緩。”上海交通大學(xué)財稅法研究中心副主任王樺宇表示。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)尚不牢固等現(xiàn)狀下，十四屆人大常委會立法規(guī)劃不將房地產(chǎn)稅立法納入一二類項目，實是穩(wěn)妥之舉。于當(dāng)前而言，鼓勵消費、刺激內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及預(yù)期是更為重要的任務(wù)。
立法大方向不變
房地產(chǎn)稅立法暫緩，并不意味著放棄立法，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅立法方向未改，待條件成熟后，不排除未來推出房地產(chǎn)稅改革試點。
“房地產(chǎn)稅立法是房地產(chǎn)改革重要基礎(chǔ)性制度建設(shè)中不可或缺的一項，勢在必行。”中國財政科學(xué)研究院研究員賈康表示。在其看來，征收房地產(chǎn)稅的必要性是多方面的，這也是其多年來一直力推房地產(chǎn)稅的原因。
首先，該稅種有利于房地產(chǎn)業(yè)界形成健康發(fā)展的長效機制。房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)開發(fā)保有環(huán)節(jié)的一種稅收負(fù)擔(dān)，可有效遏制炒房行為。房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)也可以為買方市場帶來長遠(yuǎn)效益，將會有越來越多人根據(jù)自身能力，重新考慮購房戶型，而不是拼命爭取大戶型，因為大戶型可能意味著高稅收。如果越來越多人以這樣模式選房子，其結(jié)果是開發(fā)商會適應(yīng)市場預(yù)期，提供越來越多中小戶型，進(jìn)而促使土地集約化使用。在土地資源緊缺情況下，這是一種正面效應(yīng)。
其二，通過房地產(chǎn)稅收有利于地方政府形成財源建設(shè)內(nèi)洽機制，有效解決地方財源建設(shè)問題，從而推動地方政府轉(zhuǎn)變職能，盡心盡力做好公共服務(wù)，優(yōu)化投資環(huán)境。“還有利于優(yōu)化收入分配，越是有經(jīng)濟(jì)實力，住大房子、住好房子的人，可能越需要更多地為國庫作貢獻(xiàn)，這不就是所說的促進(jìn)共同富裕的調(diào)節(jié)機制嗎?”
張宏偉表示，當(dāng)前不適合房地產(chǎn)稅立法，主要是因為樓市處于調(diào)整周期，不能再造成向下的趨勢壓力。但未來幾年有可能繼續(xù)會推進(jìn)。尤其是當(dāng)核心一二線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入下一輪上行周期，并且達(dá)到高點這個時間，有可能是下一輪房地產(chǎn)稅立法再被提及或落地的最佳時間。
“未來3年內(nèi)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的概率已經(jīng)不高了，因為即使是一二線城市，要普遍性回暖，并且達(dá)到下一輪市場周期的高峰時間，如果沒有特別大的政策力度情況下，恢復(fù)時間周期至少需要2~3年，因此近3年內(nèi)基本上不用再擔(dān)心房地產(chǎn)稅立法問題。”張宏偉預(yù)計。
“即便后續(xù)適時推動房地產(chǎn)稅立法，也要注重征稅的方式方法和技巧。預(yù)計會適時在部分條件成熟城市推出改革試點，總結(jié)經(jīng)驗后推動立法。”一位財稅專家表示。
