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一方面針對購房者，央行、銀保監(jiān)會、財政部、國家稅務(wù)總局等部門于國慶前夕接連釋放重磅利好，通過降低購房成本釋放市場需求;而另一方面針對市場另一端的開發(fā)商，銀行也敞開了一定的融資渠道，以減輕企業(yè)資金壓力。
供需兩端的支持政策雙管齊下，將為滿足剛性和改善性需求的釋放提供便利，同時也將促進(jìn)整個樓市盡快回暖。
6000億“大禮包”等待落地
據(jù)悉，9月底，央行和銀保監(jiān)會兩部門要求中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行等六家國有銀行，加大對房地產(chǎn)融資的支持力度。每家銀行年內(nèi)至少提供1000億元融資支持，形式包括抵押貸、按揭貸、開發(fā)貸或購買債券等。
一位建行廣東分行人士透露，相關(guān)通知是在國慶節(jié)前一周由總行視頻會議口頭傳達(dá)的，沒有書面文件，各分行支行根據(jù)自身情況確定方案。
在2022年最后一個季度，每家銀行新增1000億元房地產(chǎn)融資是硬性指標(biāo)，必須完成，但各行的投放方向、指標(biāo)安排不盡相同。
前述建行廣東分行人士透露，其所在分行傾向于將1000億元拆分，600億元投放給按揭款，少量用于開發(fā)貸。“買房企債券壓力很大，萬一有的民企爆雷，銀行內(nèi)部還要追責(zé)，在必須完成硬性指標(biāo)前提下，風(fēng)控是第一位的”。
一家頭部民營房企融資人士和多家銀行確認(rèn)了千億紅包消息屬實，其中，農(nóng)行傾向于將新增融資派給央國企、頭部優(yōu)質(zhì)房企;中行有望將這筆千億融資劃出一定額度給未爆雷民企，但需要拼銀團貸款，例如，一個項目的開發(fā)貸可以由幾家銀行一起授信一起放款。
將新增融資額度向按揭貸傾斜是多家銀行的選擇，多位房企人士對此評價“誠意不足”，因為按揭的源頭是大家要買房，而今年以來，按揭貸款發(fā)放已經(jīng)正常化，審批速度在一周至一個月不等，不像去年第三四季度需要排隊等按揭。
據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)統(tǒng)計，六大行上半年新增按揭貸和涉房貸款共計6630億元，若第四季度新增6000億元房地產(chǎn)融資的硬性指標(biāo)落地，將接近六大行上半年新增的按揭貸和涉房貸款。
一家頭部民營房企融資人士表示，無法估量共計6000億元融資額度的實際效果，最終還得看具體項目。例如，三四線的項目是部分大行批開發(fā)貸的“屏蔽區(qū)”，相較之下，中行較積極，對民企較友好，其整個國慶假期都在和中行等銀行貸款部門對接，希望“多接一點是一點”。
目前，各大行都要求根據(jù)每個項目的具體情況進(jìn)行審批，而不是總行、分行等對某家房企批出一個總額度的形式，因此該頭部民營房企融資人士認(rèn)為“有項目的企業(yè)會占優(yōu)勢”。
各大行之間也在相互觀望。
前述建行廣東分行人士表示，“大家都在等風(fēng)來”，看誰先走第一步。
這里的“第一步”包括：銀行內(nèi)部對哪類房企開出“白名單”，哪些銀行給民企做貸款，哪些只給央國企，有沒有可能將錢批給爆雷房企。
上述頭部房企融資人士直言，這筆6000億元的融資利好，總行、分行、支行層層分發(fā)，眾多“錢緊”房企嗷嗷待哺，各家能分到多少額度各憑本事，實操起來和正常貸款審核沒差別，他認(rèn)為，“接下來3個月的融資分配，也許能決定未來房企的規(guī)模”。
前述建行廣東分行人士表示，銀行對房企的放貸條件目前是一樣的，只是以前不上報、不審批，現(xiàn)在積極多了。
房地產(chǎn)融資再獲利好，對樓市有何影響?
若這6000億元融資額度落地，對現(xiàn)金流承壓的開發(fā)商來說，無異于久旱逢甘霖。
有數(shù)據(jù)顯示，近幾年房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下降，并在2020年之后，低于各項貸款增長水平。2022年6月末房地產(chǎn)貸款余額增速僅為4.2%，不及2021年同期增速的一半，僅是同期各項貸款余額增速水平的三分之一。
另一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下新增的房地產(chǎn)貸款占比創(chuàng)新低，出現(xiàn)驟然緊縮。2022年6月末，房地產(chǎn)新增貸款累計新增0.67萬億元，占各項新增貸款金額的比例僅為4.9%，占比創(chuàng)近年新低。2021年之前，新增房貸占各項新增貸款的比例大多超過20%，目前的占比僅為之前的大約四分之一。
根據(jù)9月5日舉行的國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，監(jiān)管部門將突出重點領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和受疫情影響行業(yè)的支持。其中包括，保障房地產(chǎn)合理融資需求，合理支持剛性和改善性住房需求。
一位業(yè)內(nèi)人士稱，上半年六大行對房地產(chǎn)行業(yè)的按揭貸款、開發(fā)貸款合計也是6000億元左右，如果下半年新增這6000億元能夠落地，則等于這六家銀行下半年注入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款需要實現(xiàn)倍增，對于提升房地產(chǎn)行業(yè)的流動性和促進(jìn)行業(yè)回暖的作用是不言而喻的。
對于這次融資的主要流向，他表示，這是市場選擇的結(jié)果，這筆資金必然會注入信用狀況和現(xiàn)金流比較好的地產(chǎn)國企央企。
他認(rèn)為，這6000億元將會以抵押借款、按揭貸款、開發(fā)貸、流貸、購買債券等形式注入樓市，雖然僅僅只是針對六家商業(yè)銀行而言，但卻代表了金融領(lǐng)域政策面對于促進(jìn)樓市回暖的一個信號。從次事件來看，后期房企的融資渠道確實有借此機會有所拓寬之勢。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，很長一段時間里，由于銀行過度奉行“雨天收傘，晴天送傘”的策略，造成了房地產(chǎn)的大起大落——在樓市下滑的時候，由于資金鏈緊張，開發(fā)商打折促銷，導(dǎo)致房價和地價循環(huán)下跌，進(jìn)而導(dǎo)致抵押物對銀行債權(quán)保護效果的下降，接著銀行收緊融資，進(jìn)一步收緊開發(fā)商的資金狀況。為避免系統(tǒng)性風(fēng)險和整個預(yù)期每況愈下的惡性循環(huán)，就需要及時糾偏。
監(jiān)管層的及時介入，加大融資力度，確是落實關(guān)于支持房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求的舉措。他表示，在具體實施中，要把房地產(chǎn)項目跟企業(yè)的融資分開，房地產(chǎn)項目公司和企業(yè)本身是相互隔離的法人實體，要確保項目封閉運轉(zhuǎn)來確保資金內(nèi)部循環(huán)。此次監(jiān)管部門指示加大資金投入是有利于房地產(chǎn)融資正向循環(huán)的，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
市場逐漸溫和復(fù)蘇
此外，從國慶節(jié)的銷售數(shù)據(jù)來看，市場成交情況仍整體偏冷，但市場已出現(xiàn)一定的向好態(tài)勢。
其中一個明顯的變化是，在經(jīng)歷連續(xù)多月的同比負(fù)增長后，部分房企在9月迎來銷售回暖。其中，中海地產(chǎn)9月單月合約銷售額約228.26億元，同比上升12.0%，實現(xiàn)其今年以來的首次單月同比回正;招商蛇口(001979)9月單月實現(xiàn)簽約銷售金額350.48億元，同比增加50.23%。
不僅如此，也有企業(yè)實現(xiàn)了單月和累計業(yè)績的雙增長。據(jù)越秀地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，其9月單月合同銷售金額約為166.81億元，同比上升約178%;前9月，企業(yè)累計合同銷售金額約為796.74億元，同比上升約12%。
克而瑞預(yù)計，10月房地產(chǎn)市場將止跌企穩(wěn)。一方面，9月末央行和銀保監(jiān)會持續(xù)釋放積極信號;另一方面，針對住房的各類紓困政策正持續(xù)推出，也使得購房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。此外，受房企“以價換量”慣性影響，未來樓市成交還有一定釋放空間。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市在國慶假期大力促銷與政策利好不斷的市場背景下，項目的來訪量均有不同程度回升。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間。但若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。
展望四季度，中信建投證券指出，LPR和公積金利率下調(diào)、首套住房貸款利率下限放松、保交樓全國性紓困基金啟動均將推動居民購房信心和需求回升。同時，央行積極推動金融機構(gòu)加大對房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的支持，在銷售和融資的改善下，房企開發(fā)資金來源改善也將向投資傳導(dǎo)，房地產(chǎn)投資增速降幅將有望收窄。
