每年春節(jié)都是一二線城市樓市的傳統(tǒng)淡季，但對三四線城市來說，卻可能是最佳的去庫存窗口。狗年春節(jié)，上證報多名記者返鄉(xiāng)走訪各地樓市發(fā)現(xiàn)，三四線城市的分化比較明顯，呈冷熱不均態(tài)勢。
房地產(chǎn)資深人士指出，二手房市場的活躍度是判斷三四線城市樓市發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵，同時，一線或“強(qiáng)二線”城市周邊的三四線城市仍然是最值得關(guān)注的。
“因城施策”有了效果
“這兩年，金華的房價上漲比較明顯。2016年前，金華房價都在10000元/平方米以下，這次回老家發(fā)現(xiàn)，想在金華比較好的地段買套房，均價都得在15000元/平方米左右。”老家在浙江金華的易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴上證報記者，現(xiàn)在金華的上海財經(jīng)大學(xué)浙江學(xué)院、萬達(dá)廣場附近都在搞開發(fā)，都是比較熱門的地段。不少人還是希望到城里買個房讀個書。
在安徽阜陽，上證報記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘羞�是比較紅火的，到處是在建樓盤，農(nóng)村居民進(jìn)城和返鄉(xiāng)打工者的置業(yè)熱情高漲。為了將來的子女教育，當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚的“標(biāo)配”都是購置新房和新車。
不僅是東部地區(qū)的樓市比較紅火，中西部的新疆烏魯木齊和內(nèi)蒙古包頭的樓市在“因城施策”的靈活調(diào)控下也發(fā)生了明顯變化。烏魯木齊市民小徐向上證報記者表示，烏魯木齊的房子比以前好賣了，尤其是學(xué)區(qū)房，房主價格咬得緊，可砍價的空間很小，總價100多萬的房子也就能降2萬到3萬的樣子。即使不是學(xué)區(qū)房，在買漲不買跌心理的推動下，也好賣了，看房的人明顯多了。“我有一套單身公寓，2016年下半年掛出去的，一直不冷不熱的，但在最近終于賣掉了。”
包頭市的房地產(chǎn)中介王曉孔告訴上證報記者，這兩年來包頭的二手房房價也有過一波行情，目前已進(jìn)入平穩(wěn)期，房價總體是穩(wěn)步向上的走勢。以王曉孔所負(fù)責(zé)片區(qū)的某央企樓盤為例，90多平方米毛坯房的成交價已從2016年的約6000元/平方米上漲到目前的約7500元/平方米。
當(dāng)然，也有房子不好賣的地方。在山西陽泉，上證報記者實地走訪后最大的感受就是二手房賣不動，買一手房的人也不多。當(dāng)?shù)厝诵№n告訴記者：“我姨在市中心有套房子，買的時候50萬元，這都過去3年了，房價依然是50萬元，還賣不出去。一手房，原來房價最貴的地段也就4000元/平方米，而現(xiàn)在新開發(fā)的小區(qū)普遍還賣不到這個價格。”
小韓表示，在當(dāng)?shù)貛缀鹾苌儆蟹掂l(xiāng)置業(yè)這種情況，大家的共識是當(dāng)?shù)氐姆孔記]有啥價值，大家反而都比較想“出去”。對當(dāng)?shù)啬贻p人來說，石家莊、太原和北京都是更好的去處。
再看樓市曾經(jīng)火爆的江蘇，在南京六合區(qū)工作的小王告訴記者，六合的房價總體還是比較平穩(wěn)的。但目前的一手房市場已很少有開盤日光的情況，二手房的價格也略有下跌。“現(xiàn)在房子不如以前好賣了，地鐵口經(jīng)常有人拉客看樓盤，房源供應(yīng)也在增多，安置房一建一大片。”而回到蘇州、南通老家過年的上證報記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貨]什么人討論房價，這個話題聊不過三句就會被岔開，讓人感覺樓市的關(guān)注度較以往已大為下降。
哪些三四線城市有潛力
去年12月下旬，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示：2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年三四線城市房地產(chǎn)政策將寬緊結(jié)合，寬在人才、自住需求，緊在投資投機(jī)。三四線城市的樓市調(diào)控目前主要還是以庫存多少分為兩類：靠近一二線城市的三四線城市整體仍存在收緊的可能，特別是核心城市周圍的區(qū)域;中西部的三四線城市則可能繼續(xù)執(zhí)行去庫存政策。
在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，判斷一個三四線城市是否具有發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)便是其二手房市場的活躍程度。一般，成熟市場的一二手交易相對來說都是非常活躍的，而后，二手市場會逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，這也是成熟房地產(chǎn)市場基本的發(fā)展邏輯。
丁祖昱認(rèn)為，未來可以重點關(guān)注兩類三四線城市：一是環(huán)一線或是環(huán)強(qiáng)二線城市的三四線城市，只要解決交通和配套問題，它們會成為這些一線或是強(qiáng)二線城市的衛(wèi)星城。二是完全獨(dú)立的，特別是省會級(或地區(qū)中心)的城市，這些城市主要還是靠自身的能力和實力發(fā)展。判斷其發(fā)展情況主要應(yīng)從人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)成熟度、城市建設(shè)和通達(dá)性、共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等幾個維度來考察，而其中的核心指標(biāo)仍是二手房市場，主要應(yīng)關(guān)注轉(zhuǎn)讓和租賃的活躍程度。如果一個城市的二手房市場并不發(fā)達(dá)，那么基本也可以判斷，高房價很可能是“曇花一現(xiàn)”，是不存在實際支撐的。
多地調(diào)控收緊 新年房地產(chǎn)平穩(wěn)開局
2018年的春節(jié)樓市沒有了往常的喧囂。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)假期的前一周開始，熱點市場就進(jìn)入了休假模式。2月上旬，一線城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%，其中，蘇州環(huán)比降幅達(dá)八成。三線城市方面相對穩(wěn)定，成交量環(huán)比下降9%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從春節(jié)期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，一二線城市基本全面暫停，成交主要以三四線城市為主。很多距離一線城市近的四線城市，房地產(chǎn)市場成交量超過了二線城市。
“賺一線城市的錢，買二三線城市的房，已成為越來越多在外打拼游子的選擇。”張大偉說，返鄉(xiāng)置業(yè)群體主要分兩類，一類是為了讓父母生活得更好，選擇在城里購買一套房，給父母住;另一類則是為了投資，雖然一線城市買不起，但也不能讓錢閑著，覺著買了房才安心，索性在老家買一套房保值增值。
值得注意的是，三四線城市已在春節(jié)前后啟動調(diào)控收緊步伐。2月13日，淄博市政府發(fā)布了《關(guān)于建立淄博市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議制度的通知》。該《通知》顯示，淄博市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議的主要職責(zé)是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，研究分析房地產(chǎn)市場形勢，提出房地產(chǎn)市場調(diào)控重大政策;擬定工作推進(jìn)措施，并進(jìn)行監(jiān)督檢查;加強(qiáng)部門聯(lián)動。
《通知》同時提出，淄博新區(qū)部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r、限轉(zhuǎn)讓措施，且淄博新區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)用地出讓，要對購地資金實施審查。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。
其中，淄博新區(qū)世紀(jì)路以西、北京路以東、魯泰大道以南、和平路以北范圍內(nèi)新建普通商品住宅預(yù)售均價控制在11000元/平方米以內(nèi)，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年后方可上市交易。北京路以西、上海路以東、魯泰大道以南、和平路以北以及上海路以西、天津路以東、新村西路以南、和平路以北范圍內(nèi)新建普通商品住宅需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可上市交易。
近期發(fā)布類似新政的，還有三亞和湖北省。11日，三亞市發(fā)改委、三亞市住建局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價格備案管理的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定向三亞市發(fā)改委申請價格備案。“申請辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區(qū)域2017年2月份同類型商品住房網(wǎng)簽均價和單套最高價;已經(jīng)辦理預(yù)(現(xiàn))售的商品住房項目不能超過2017年2月份該項目網(wǎng)簽均價和單套最高價。之前備案價格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請價格備案。”
11日，湖北省物價局以《緊急電報》形式向各市、州、直管市、神農(nóng)架林區(qū)物價局(發(fā)改委)發(fā)出《省物價局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價格行為監(jiān)管的通知》，重點強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管，密切關(guān)注并重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中的下列價格違法違規(guī)行為，包括商品房銷售不按《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實施細(xì)則》的規(guī)定明碼標(biāo)價，在標(biāo)價之外加價出售商品房;中介公司收取超出商品房銷售價格以外的費(fèi)用;未在經(jīng)營場所醒目位置公示房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案證、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、捆綁收費(fèi)等。
專家認(rèn)為，導(dǎo)致政府集中調(diào)控的主要原因，仍是難抑的購房熱情。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，全國公布2018年1月銷售業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)有28家，大部分均刷新了同期歷史紀(jì)錄，銷售額創(chuàng)新高。28家企業(yè)合計2018年1月銷售額高達(dá)4131億元，同比上漲幅度高達(dá)65%。
張大偉表示，春節(jié)期間，三四線城市很多標(biāo)桿房企開啟了搶收銷售，但從2018年整體來看，去庫存與抑過熱將成為三四線城市的調(diào)控主要內(nèi)容。庫存多的去庫存，庫存少的抑過熱。2018年三四線城市房地產(chǎn)政策熱點將寬緊結(jié)合，寬在人才引進(jìn)和自住需求，緊在投資投機(jī)。
談及2018年的房地產(chǎn)市場，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控大概率難以放松。張大偉表示，持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策，疊加收緊的信貸，2017年或是銷售頂峰。預(yù)計今年全國房地產(chǎn)市場漲幅將繼續(xù)放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在2017年基礎(chǔ)上有輕微回落。
近日，北京市將今年《政府工作報告》細(xì)化分解成198項重點工作任務(wù)。其中明確，嚴(yán)格執(zhí)行各項房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場監(jiān)測和政策儲備，完成1200公頃住宅供地，發(fā)展長期租賃市場，鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍，推進(jìn)已供地290萬平方米共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬平方米商品住房建設(shè)形成市場供應(yīng)等。
北京市政府辦公廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將完善制度保障，全面加強(qiáng)績效管理，對慢作為、不作為等嚴(yán)肅跟蹤問責(zé)，確保任務(wù)得到落實。
