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雖然“一線(xiàn)城市”和部分“強(qiáng)二線(xiàn)城市”的樓市熱火朝天，但中國(guó)房地產(chǎn)的“慢熊行情”已經(jīng)開(kāi)啟。
之所以叫“慢熊”，是因?yàn)檎粩喑雠_(tái)對(duì)房地產(chǎn)的微刺激，而且廣義貨幣M2增速比GDP增速快6個(gè)百分點(diǎn)左右，通脹掩飾了很多城市真實(shí)房?jī)r(jià)的下跌。
未來(lái)一段時(shí)間，以下幾個(gè)房子會(huì)非常危險(xiǎn)，如果你是按揭買(mǎi)入的，可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的狀況。換句話(huà)說(shuō)，足以讓你血本無(wú)歸。
1、傳統(tǒng)商業(yè)中心的天價(jià)鋪
我曾經(jīng)在某一線(xiàn)城市核心商圈，考察過(guò)它的一樓鋪面。在“二類(lèi)位置”，那種出租給飲料店、小吃店的(不帶桌椅)迷你商鋪，房產(chǎn)證上是15平米，但實(shí)用面積不到8平米，售價(jià)達(dá)到800萬(wàn)元。如果按目前的出租回報(bào)率算，仍然高達(dá)6%。
但這種商鋪的風(fēng)險(xiǎn)極大，因?yàn)閭鹘y(tǒng)商圈在迅速降溫，被分布在各處的綜合體分流。再加上互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，這種商鋪的租金回報(bào)率會(huì)急劇下降，從而帶動(dòng)商鋪價(jià)格的重估。這種天價(jià)鋪，即便價(jià)格腰斬，仍然單價(jià)驚人，所以很容易讓你的財(cái)富短時(shí)間內(nèi)蒸發(fā)。
2、豪宅片區(qū)的底商
在深圳蛇口片區(qū)，兩個(gè)比鄰的高檔社區(qū)下面，都有商鋪出售。5年前我去看的時(shí)候，單價(jià)已經(jīng)在15到20萬(wàn)之間。前兩天路過(guò)這個(gè)地方，發(fā)現(xiàn)70%的商鋪仍然空置，真不知道那些業(yè)主將來(lái)該怎么辦。豪宅片區(qū)，戶(hù)型比較大，人口密度自然就小。業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)要求比較高，習(xí)慣開(kāi)車(chē)外出購(gòu)物。這種片區(qū)的底商，如果供應(yīng)量比較集中，又分散銷(xiāo)售給小業(yè)主，最終必然陷入空置。
3、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)
旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，曾經(jīng)在房地產(chǎn)牛市瀕臨結(jié)束的時(shí)候，被一些開(kāi)發(fā)商當(dāng)成救命稻草。但絕大多數(shù)旅游地產(chǎn)，很難像深圳華僑城集團(tuán)那樣，拿到城市里一流的地塊。如果遠(yuǎn)離城市，又不在一流風(fēng)景區(qū)，最終必然人氣散淡。于是悲劇就發(fā)生了：整體配套不好，導(dǎo)致入住率低;入住率低，導(dǎo)致管理費(fèi)收不上來(lái);管理費(fèi)缺乏，小區(qū)設(shè)備加速老化，安全性、舒適性下降。這樣惡性循環(huán)，最終房子只能用來(lái)養(yǎng)豬、養(yǎng)雞、種菜。養(yǎng)老地產(chǎn)的情況，跟旅游地產(chǎn)一樣。
4、新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的房子
過(guò)去10年，中國(guó)城市建成區(qū)的面積幾乎增長(zhǎng)了10倍。很多地級(jí)市、縣城都熱衷于搞新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、高鐵新城。如果這些新區(qū)旺不起來(lái)，地方官為了給開(kāi)發(fā)商撐腰，就敢于把政府遷過(guò)去。但這類(lèi)新區(qū)數(shù)量往往過(guò)多，即便市委去一個(gè)地方，市政府去一個(gè)地方，都照顧不過(guò)來(lái)，最終必然有些缺少政策支持的新區(qū)爛尾。
更奇葩的是，一些地方甚至出現(xiàn)了新官上任重修規(guī)劃，以便照顧自己的利益。在這種游戲里，肯定會(huì)有一些購(gòu)房者被“晾在旱地上”，血本無(wú)歸。所以，中小城市的新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，往往成為最危險(xiǎn)的地方，你買(mǎi)房子之前一定要慎重。
5、中心城市周邊的房子
每到中心城市房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，都會(huì)有一些購(gòu)房者被高房?jī)r(jià)“放逐”到周邊城市，希望在那里找到投資機(jī)會(huì)。
比如惠州之于深圳，嘉興、湖州之于上海，清遠(yuǎn)之于廣州。但每個(gè)超級(jí)城市，它向外釋放輻射力的時(shí)候，是有方向性的，而不像太陽(yáng)一樣八面放光。比如上海的恩澤只向北面輻射，只有蘇州和南通可以獲得。深圳的光芒向東莞輻射，向惠州就少一些，中山就更少。廣州正在全力南進(jìn)，試圖跟深圳珠海匯合于珠江口，所以清遠(yuǎn)就“又清又遠(yuǎn)”。
最終，那些買(mǎi)錯(cuò)方向的購(gòu)房者，將鉆入一個(gè)死套里。比如惠州大亞灣，沉淀了多少深圳的資金。那些成片空置的房屋，多少年都沒(méi)有人居住，賣(mài)不出去、租不出去。也許只有深圳變成直轄市，才能拯救它們于水火之中。
這10個(gè)城市的房子，輕易別碰!
未來(lái)只有人口有明顯增量的城市，樓市才可能跳出熊市的大環(huán)境，跑贏通脹。換句話(huà)說(shuō)說(shuō)，也只有這樣的城市，樓市才值得投資。但可惜的是，這樣的城市全國(guó)不到30個(gè)。
相當(dāng)一批表面光鮮的省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，事實(shí)上一直處于人口流失狀態(tài)，因此他們的樓市已經(jīng)不值得投資。只有剛需族，因?yàn)閷?shí)際使用的需要，才可以在這些城市購(gòu)房。對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，最好遠(yuǎn)離這些城市。
由于各地統(tǒng)計(jì)局公布的“年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)”里人口數(shù)據(jù)失真、滯后，因此我仍然使用“在校小學(xué)生人數(shù)”(或“義務(wù)教育階段學(xué)生人數(shù)”)的增減，來(lái)推測(cè)每個(gè)城市人口的增減狀況。在中國(guó)級(jí)別最高、經(jīng)濟(jì)總量最大的48個(gè)城市里(名單附后)，下面10個(gè)城市的人口是“跑輸大盤(pán)”的，其樓市也是不適合投資的。
當(dāng)然，沒(méi)有納入這48個(gè)城市的，絕大部分是中小城市，它們的樓市往往更不值得投資。
第一名 大連
這可能讓很多人大跌眼鏡，但大連的確是2008年以來(lái)中國(guó)人口流失最嚴(yán)重的大城市。2008年的時(shí)候，全市義務(wù)教育階段學(xué)生為52.2萬(wàn)人，到了2014年是43.8萬(wàn)人，下降了16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平。在大連投資買(mǎi)房，你千萬(wàn)要慎重。
第二名 太原
2008年，太原在校小學(xué)生人數(shù)是29.8萬(wàn)人，到2013年(2014年數(shù)據(jù)沒(méi)有查到)為25.4萬(wàn)，5年下降了14.8%(由于計(jì)劃生育政策，全國(guó)小學(xué)生這5年平均下降9.4%)，人口處于明顯流失狀態(tài)。
第三名 貴陽(yáng)
2008年，貴陽(yáng)小學(xué)生人數(shù)36.8萬(wàn)人，2014年下降到31.65萬(wàn)人，6年下降了14%(全國(guó)小學(xué)生這6年平均下降8.5%，2014年人數(shù)比2013年略有增長(zhǎng))，人口流失明顯。
第四名 哈爾濱
2008年，哈爾濱小學(xué)生人數(shù)為48.1萬(wàn)人，2014年只剩下41.4萬(wàn)人，6年下降了14%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平，屬人口明顯流失地區(qū)。
第五名 長(zhǎng)春
2008年長(zhǎng)春小學(xué)生人數(shù)44.5萬(wàn)人，2014年減少到38.4萬(wàn)人，下降了13.7%，人口明顯流失。
第六名 蘭州
2008年蘭州小學(xué)生人數(shù)為23.5萬(wàn)人，2013年為20.3萬(wàn)人(2014年數(shù)據(jù)未查到)，5年里小學(xué)生人數(shù)下降了13.6%。
第七名 三亞
2008年小學(xué)生人數(shù)7.19萬(wàn)人，2014年下降到6.3萬(wàn)人，下降12.4%。雖然三亞樓市不靠當(dāng)?shù)厝酥危谌珖?guó)資金涌向三亞炒樓的背景下，三亞人口竟然明顯流失，說(shuō)明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)沒(méi)有起色。三亞旅游的高度季節(jié)性，巨大的供應(yīng)量，讓這個(gè)城市的樓市負(fù)擔(dān)沉重。
第八名 昆明
2008年昆明有小學(xué)生53.6萬(wàn)人，2014年只剩下48.34萬(wàn)人，下降了9.8%，跌幅大于全國(guó)水平，城市缺乏人口競(jìng)爭(zhēng)力。
第九名 西寧
2008年西寧有小學(xué)生16.6萬(wàn)人，2014年為15萬(wàn)人，下降了9.6%，城市缺乏人口競(jìng)爭(zhēng)力。
第十名 呼和浩特
2008年呼和浩特有小學(xué)生18.3萬(wàn)人，2014年下降為16.87萬(wàn)人，降幅7.8%，比全國(guó)平均水平略小，但城市缺乏人口競(jìng)爭(zhēng)力。
1、為什么用小學(xué)生人數(shù)來(lái)研究人口增減
中國(guó)一般每隔10年搞一次人口普查，平時(shí)統(tǒng)計(jì)局根據(jù)抽樣調(diào)查方式估算人口。由于涉及到人均收入、人均GDP等政績(jī)指標(biāo)，所以統(tǒng)計(jì)局公布的人口數(shù)字往往不準(zhǔn)確。小學(xué)在校生人數(shù)，是“數(shù)人頭”統(tǒng)計(jì)出來(lái)的，沒(méi)有被政績(jī)觀(guān)“污染”，因而是考察一個(gè)城市人口增減的重要指標(biāo)。
2、研究了哪48個(gè)城市?
人口強(qiáng)勁增長(zhǎng)的城市：廈門(mén)、上海、廊坊、東莞、深圳、蘇州、鄭州、北京、長(zhǎng)沙、泉州、南京
人口中速增長(zhǎng)的城市：唐山、杭州、石家莊、天津、溫州、保定、無(wú)錫、惠州、寧波、青島、佛山、福州、武漢、銀川、烏魯木齊
人口慢速增長(zhǎng)的城市：濟(jì)南、廣州、拉薩、成都、合肥、南寧、西安、洛陽(yáng)、沈陽(yáng)、海口、煙臺(tái)
人口流失的城市：呼和浩特、西寧、昆明、三亞、重慶、長(zhǎng)春、哈爾濱、蘭州、太原、貴陽(yáng)、大連
重慶雖然整體上呈現(xiàn)人口流失態(tài)勢(shì)，但它的體量相當(dāng)于一個(gè)省，如果從主城區(qū)來(lái)觀(guān)察，人口仍然是增長(zhǎng)的。
